저도 처음엔 "청약가점이 뭔지도 모르겠다"는 분위기에서 시작했거든요. 직장 다니면서 청약 넣으면 그냥 되는 줄 알았는데, 막상 알아보니 가점 계산부터 복잡하더라고요. 무주택기간은 어떻게 세는지, 부모님은 부양가족에 들어가는지, 통장은 얼마나 오래 가입해야 하는지… 막막한 것들이 한두 가지가 아니었어요. 이 글에서 청약가점 계산법을 항목별로 싹 정리했으니, 오늘 딱 내 점수가 몇 점인지 확인해 보세요.
📑 목차
🏠 청약가점제란? 가점제 vs 추첨제 차이
민영주택 일반공급에서 당첨자를 뽑는 방식은 크게 두 가지예요. 가점제와 추첨제입니다. 가점제는 이름 그대로 청약가점이 높은 사람이 유리한 방식이고, 추첨제는 조건만 갖추면 가점 상관없이 운으로 결정돼요.
가점제 비율은 단지가 있는 지역과 주택 규모에 따라 달라요. 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하는 최대 75%가 가점제로 공급돼요. 인기 단지일수록 가점이 당락을 거의 결정한다고 보면 됩니다. 반면 85㎡ 초과 물량은 추첨제 비율이 높아서 가점이 낮아도 도전할 수 있어요.
청약가점은 총 84점 만점으로 구성돼요. 무주택기간 최대 32점, 부양가족 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점, 이 세 가지를 합산한 점수예요. 각 항목별로 어떻게 계산하는지 하나씩 살펴볼게요.
⏳ 무주택기간 점수 계산법 (최대 32점)
무주택기간은 청약가점 중 두 번째로 큰 비중을 차지하는 항목이에요. 1년당 2점씩 쌓이고, 15년 이상이면 만점인 32점을 받아요.
기산 시점이 중요한데요. 만 30세가 되는 날부터 무주택 기간을 계산하는 게 원칙이에요. 단, 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 계산할 수 있어요. 이 기준은 청약통장 가입자 본인과 배우자 둘 다 무주택이어야 인정돼요.
자주 헷갈리는 게 분양권과 입주권인데요. 분양권·입주권도 주택으로 간주돼서, 보유한 적 있으면 그 기간만큼 무주택으로 인정이 안 돼요. 소형 저가 주택(공시가격 8,000만 원 이하, 전용 60㎡ 이하)은 예외적으로 무주택으로 볼 수 있는 경우가 있어서 해당되는 분들은 청약홈 또는 전문가 상담을 통해 확인해 보시는 게 좋아요.
| 무주택기간 | 가점 점수 |
|---|---|
| 만 30세 미만 미혼 | 0점 |
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28점 |
| 15년 이상 | 32점 (만점) |
👨👩👧 부양가족 점수 계산법 (최대 35점)
부양가족 항목은 84점 중 35점으로 비중이 가장 커요. 0명이어도 기본 5점을 받고, 1명당 5점씩 추가돼요. 6명 이상이면 35점 만점이에요.
부양가족에 포함되는 사람은 다음과 같아요.
- 배우자 — 주민등록이 따로 돼 있어도 인정
- 직계비속(자녀) — 미혼 자녀에 한해 인정
- 직계존속(부모·조부모) — 3년 이상 동일 주민등록등본에 등재돼 있고 무주택이어야 인정
| 부양가족 수 | 가점 점수 |
|---|---|
| 0명 (본인만) | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 (만점) |
부모님을 부양가족으로 넣으려면 3년 이상 같이 등본에 올라 있어야 한다는 게 핵심이에요. 최근에 이사하면서 합가했다면 3년이 채워질 때까지는 인정이 안 돼요. 그리고 부모님이 주택을 보유하고 있으면 부양가족에서 제외돼요. 미혼 형제자매는 원칙적으로 포함되지 않지만, 부모가 모두 돌아가신 경우에 한해 예외 인정이 가능해요.
📅 청약통장 가입기간 점수 (최대 17점)
청약통장 가입기간은 1년당 1점씩 쌓여서, 17년 이상이면 17점 만점이에요. 세 항목 중 비중은 가장 작지만, 빨리 만들수록 유리하다는 점에서 지금 당장 통장이 없다면 오늘이라도 개설하는 게 맞아요.
2024년부터 바뀐 규정이 있는데요. 배우자의 청약통장 가입기간을 50%까지 합산할 수 있어요. 단, 최대 3점까지만 인정되고, 본인 점수에 합산돼서 17점 한도 안에서 적용돼요. 결혼한 분들은 배우자 통장 가입 기간도 꼭 확인해 보세요.
| 가입기간 | 가점 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 12점 |
| 15년 이상 ~ 16년 미만 | 16점 |
| 17년 이상 | 17점 (만점) |
💡 가점 낮을 때 이렇게 대응하세요
가점이 50점 이하라면 현실적으로 서울 인기 단지 가점제 당첨은 쉽지 않아요. 그렇다고 손 놓고 기다릴 필요는 없어요. 상황에 맞는 전략을 짜면 길이 생겨요.
📌 저가점자 청약 대응 전략 요약
✅ 전용 85㎡ 초과 물량 → 추첨제 비율 높아 가점 낮아도 기회
✅ 경쟁률 낮은 비인기 지역 → 개발 호재 있는 수도권 외곽 공략
✅ 특별공급 자격 체크 → 생애최초·신혼부부·신생아 특공은 가점제 아님
✅ 장기 전략 → 부모님 3년 합가, 배우자 무주택 유지로 가점 쌓기
특별공급은 가점제가 아니라 별도 자격 심사로 운영돼요. 생애최초, 신혼부부, 신생아 특별공급 자격이 있다면 일반공급 가점제보다 훨씬 당첨 가능성이 높으니 꼭 먼저 확인해 보세요. 투자 판단은 개인 상황에 따라 다르니 충분히 검토 후 결정하세요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 만 29세 미혼인데 무주택 기간 점수가 0점인가요?
A. 네, 만 30세 미만 미혼이면 무주택기간 점수는 0점이에요. 단, 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 계산할 수 있어요.
Q. 부모님이 본인 집이 있는데 부양가족으로 넣을 수 있나요?
A. 원칙적으로는 안 돼요. 직계존속이 주택을 보유하고 있으면 부양가족에서 제외돼요. 다만 만 60세 이상이고 소형 저가 주택 한 채만 있는 경우, 예외 인정 여부를 청약홈이나 담당기관에 별도로 확인해 보시는 게 좋아요.
Q. 청약통장을 배우자 것과 합산하면 17점 넘을 수 있나요?
A. 배우자 통장 가입기간의 50%를 합산할 수 있지만, 최대 3점까지만 인정되고 본인 점수와 합산해도 17점이 상한이에요. 초과분은 점수에 반영되지 않아요.
Q. 분양권도 주택으로 보나요?
A. 네, 청약 가점 산정 시 분양권·입주권도 주택으로 간주돼요. 보유 기간만큼 무주택 기간에서 제외될 수 있어요.
Q. 내 청약가점을 어디서 확인할 수 있나요?
A. 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr)에서 공식 청약가점계산기를 무료로 이용할 수 있어요. PC·모바일 모두 지원하니 바로 확인해 보세요.
청약가점은 하루아침에 올리기 어렵지만, 항목별로 어떻게 계산되는지 정확히 알아야 전략을 세울 수 있어요. 지금 내 점수를 파악하는 것, 그게 내 집 마련의 첫걸음이에요. 청약 관련 세부 기준은 변경될 수 있으니 청약홈 공식 안내를 병행해서 확인해 보세요. 투자 판단은 항상 본인 상황에 맞게 신중히 결정하시길 바라요.
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