분양권 전매 뜻, 지금 팔면 세금은 얼마나 나올까?

서류를 보며 상의하는 부부

결론부터 말씀드리면, 분양권을 산 지 1년이 안 됐다면 프리미엄(양도차익)의 70%를, 1년이 넘었다면 60%를 세금으로 내야 해요. 지방소득세 10%까지 더하면 실제 부담은 각각 77%, 66%까지 올라가고, 이 세율은 지역이나 보유기간을 아무리 늘려도 더 낮아지지 않는 단일세율이에요. 여기에 전매 자체가 지역마다 정해진 기간 동안 금지돼 있다는 점까지 같이 알아두셔야 해요.

구분	공공택지·규제지역	과밀억제권역 / 광역시	그 외 지역
수도권	3년	1년(과밀억제권역)	6개월
비수도권	1년	6개월(광역시)	전매제한 없음

 

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📋 분양권 전매, 정확히 뭘 말하는 걸까요

분양권은 아파트나 오피스텔 청약에 당첨된 뒤, 그 건물이 다 지어지기 전까지 '나중에 입주할 수 있는 권리'를 말해요. 아직 집이 완성되지 않았으니 소유권이전등기를 할 수 없는 상태고, 대신 분양 계약서상의 권리자 지위만 가지고 있는 거예요. 이 권리를 다른 사람에게 넘기는 것이 바로 분양권 전매인데, 매도인은 그동안 낸 계약금·중도금과 함께 웃돈(흔히 '피'라고 부르는 프리미엄)을 붙여 팔고, 매수인은 그 자리를 이어받아 남은 중도금과 잔금을 치른 뒤 나중에 본인 명의로 소유권을 이전받아요. 즉 집을 사고파는 게 아니라 '입주할 수 있는 자리'를 사고파는 거래라고 이해하시면 쉬워요. 다만 이 거래는 아무 때나 자유롭게 할 수 있는 게 아니라, 지역과 주택 유형에 따라 일정 기간 동안 전매 자체가 금지되는 '전매제한' 규정이 걸려 있어요. 그래서 분양권을 사고팔기 전에는 내가 가진(또는 사려는) 분양권이 지금 전매가 가능한 시점인지부터 확인하는 게 순서예요.

 

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⏳ 지역마다 다른 분양권 전매제한 기간

전매제한 기간은 2023년 4월 7일 시행된 주택법 시행령 개정으로 한 차례 크게 완화됐어요. 그 전까지는 수도권 공공택지나 규제지역이면 최장 10년까지 전매가 묶여 있었는데, 개정 이후로는 위 표처럼 지역별로 나뉘어요. 수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용)나 규제지역이면 3년, 과밀억제권역이면 1년, 그 외 지역은 6개월이 지나야 전매할 수 있어요. 비수도권은 공공택지·규제지역이 1년, 광역시 도시지역이 6개월이고, 그 외 지역은 아예 전매제한이 없어요. 다만 투기과열지구로 지정된 곳은 예외적으로 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매 자체가 원천적으로 막혀 있으니, 관심 있는 단지가 투기과열지구에 해당하는지는 별도로 확인해야 해요. 이 개정안은 시행일 이전에 이미 분양된 주택에도 소급 적용됐기 때문에, 예전에 당첨된 분양권이라도 새 기준으로 전매 가능 시점이 앞당겨졌을 수 있어요. 본인 단지의 정확한 전매 가능일은 청약홈이나 해당 단지 입주자모집공고문에서 확인하는 게 가장 정확해요.

지역별 분양권 전매제한 기간 비교

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💸 분양권 전매 양도소득세, 얼마나 나올까

전매제한 기간이 풀려서 팔 수 있게 됐다고 해도, 세금까지 가벼워지는 건 아니에요. 분양권을 전매해서 생긴 이익, 즉 판 금액에서 그동안 낸 계약금·중도금과 취득 관련 비용을 뺀 프리미엄에는 양도소득세가 붙는데, 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%라는 단일세율이 적용돼요. 일반 주택을 팔 때 적용되는 누진세율이나 오래 보유할수록 세금을 깎아주는 장기보유특별공제가 분양권에는 적용되지 않기 때문에, 2년을 갖고 있든 5년을 갖고 있든 세율은 그대로예요. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 더해져서, 실제 부담하는 세율은 1년 미만 77%, 1년 이상이면 66%까지 올라가요. 예를 들어 프리미엄이 1억원 붙은 분양권을 1년이 채 안 돼서 팔면 세금으로만 약 7,700만원이 나가고, 딱 1년만 채우고 팔면 약 6,600만원으로 줄어드는 셈이라 1,100만원 정도 차이가 생겨요. 그래서 전매제한이 풀렸다고 서둘러 팔기보다는, 내가 가진 분양권의 취득일 기준으로 1년이 지났는지부터 계산해보시는 게 좋아요. 양도소득세 신고는 전매 거래일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 직접 해야 하고, 신고 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으니 이 부분도 놓치지 않으셔야 해요.

계산기를 두드리는 직장인

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⚠️ 전매 전에 같이 챙겨야 할 것들

세금 말고도 전매 과정에서 놓치기 쉬운 부분들이 있어요. 먼저 분양권 매매 계약을 맺으면 계약일로부터 30일 이내에 실거래가를 신고해야 하는데, 실제 거래금액보다 낮춰 신고하는 '다운계약'은 명백한 불법이에요. 적발되면 매도인·매수인 모두 과태료를 물 수 있고, 나중에 양도소득세를 다시 계산하면서 가산세까지 더 물게 될 수 있어요. 또 분양권을 넘겨받는다고 해서 매수인이 바로 취득세를 내는 건 아니에요. 취득세는 분양권 상태가 아니라 건물이 완공돼 소유권이전등기를 할 때 매수인이 내는 세금이라, 전매 시점에는 프리미엄에 대한 양도소득세만 매도인이 우선 챙기면 돼요. 마지막으로 중도금 대출이 껴 있는 분양권이라면, 대출 승계가 가능한 조건인지 미리 확인해야 해요. 승계가 안 되는 대출이면 매수인이 별도로 새 대출을 받아야 하고, 이 과정에서 잔금 일정이 꼬이는 경우도 종종 있다고 하니 계약 전에 대출 승계 여부부터 확인해보시는 걸 추천드려요.

이삿짐 앞에서 계약서를 확인하는 부부

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정리하면 분양권 전매는 전매제한 기간이 풀렸는지, 보유기간에 따라 세율이 어떻게 달라지는지, 그리고 실거래 신고와 대출 승계까지 함께 따져봐야 하는 거래예요. 지역이나 단지마다 조건이 조금씩 다르니, 실제 전매를 앞두고 있다면 청약홈이나 세무사를 통해 본인 상황에 맞는 정확한 시점과 세액을 한 번 더 확인해보시길 권해드려요.

※ 이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 금융상품의 매수·가입을 권유하지 않습니다. 투자에는 원금 손실 가능성이 있으며, 모든 투자·계약의 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 제도·금리는 자주 바뀌므로 실제 신청 전 해당 기관에서 다시 확인하세요.